Expertise immobiliere by Bernard de Polignac

By Bernard de Polignac

Ans le domaine good de l'évaluation des droits et des biens immobiliers, ce manuel professionnel, désormais classique, est périodiquement actualisé par ses auteurs.

Tirant ici les leçons de l. a. crise financière, ils ont par exemple exposé dans cette sixième édition les nouvelles mesures législatives offrant des avantages fiscaux aux investisseurs.

On y trouvera aussi los angeles dernière model de l. a. charte de l'expertise, qui adapte notamment les méthodes en matière de locaux commerciaux et éclaire l'analyse financière de l'estimation par cash-flow.

Désormais mondialisé, le secteur économique de l'immobilier exige des compétences financières, juridiques, concepts et économiques. Avec ce manuel, on saura maîtriser l'ensemble des opérations d'expertise.

Après avoir énoncé les théories de los angeles valeur et le rôle de l'expert, les auteurs décrivent les processus d'évaluation. Ils détaillent, outre l'expertise des biens courants, les méthodes d'estimation des biens immobiliers spécifiques: boutiques, centres commerciaux, bureaux, entrepôts, cliniques, cinémas, centres de vacances, grandes propriétés, exploitations agricoles, and so forth.

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Cette notion est à distinguer de la valeur d’utilité, notion aujourd’hui obsolète, qui correspond à la somme d’argent (ou encore l’investissement global) qu’un chef d’entreprise prudent et avisé devrait accepter de décaisser pour pouvoir disposer d’un bien directement nécessaire à l’exercice de son activité. 2 Coût de remplacement brut Il sert notamment à définir la valeur de remplacement d’un immeuble. Il comprend le coût d’achat du terrain et le coût de construction des bâtiments et agencements immobiliers, impôts non récupérables, frais, taxes et honoraires inclus.

10 Juste valeur Les nouvelles normes comptables dites IFRS, qui s’appliquent à partir du 1er janvier 2005 pour les comptes consolidés des sociétés européennes cotées, privilégie la notion de juste valeur (fair value en anglais) dont elles donnent la définition suivante : La juste valeur d’un immeuble de placement est habituellement sa valeur de marché. La juste valeur est évaluée comme le prix le plus probable pouvant être raisonnablement obtenu sur le marché à la date de clôture de l’exercice… Elle est le meilleur prix pouvant être raisonnablement obtenu par le vendeur et le prix le plus avantageux pouvant être raisonnablement obtenu par l’acheteur.

Même s’il est tabou dans le monde des experts de parler de précision ou d’imprécision d’une expertise, et même si les chiffres qui vont suivre peuvent perturber certains clients, donnons avec modestie quelques indications : • pour les biens courants, relevant d’un large marché, . rester constamment dans une fourchette de + 5 % à – 5 % de la valeur vénale est un objectif très ambitieux, . aucun expert ne peut prétendre s’être toujours situé dans un écart de + 10 % à – 10 % ; • pour les biens relevant d’un marché étroit, tant du fait de leur nature (châteaux, usines…) que de leur situation, il y a des cas où un écart de 30 % voire plus ne signifie pas une erreur de l’expert.

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